徐霄燕

夫妻房产赠与，是自2011年8月12日《婚姻法司法解释三》颁布实施后出现的新名词。是指在婚前或者婚姻关系存续期间，夫妻双方约定将一方所有房产赠与另一方的行为。

作为律师，在日常咨询中，我们常常碰到这样的咨询，夫妻或者准备结婚的准夫妻，由于各种各样的原因，准备签一个协议约定将个人的房产赠与另一方，要求律师代为起草协议以保障受赠方获得赠与房产的权利；还有一种情况是夫妻双方已经签订了房产赠与协议，但在过户之前，一方提出离婚了，赠与方来咨询能不能撤销赠与，受赠方来咨询能不能要求对方履行合同或者主张房产的所有权。在婚姻法司法解释三出来前，对于这个问题，司法实践中存在两种不同的观点，一种观点认为，《婚姻法》第19条规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力”。该条规定的将个人财产约定为共同所有或者将共同财产约定为夫妻一方所有，其实质就是一方将个人所有部分财产赠与另一方。因此，只要协议系夫妻双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，就应当认定有效且对夫妻双方产生法律上的拘束力。相对于《物权法》、《合同法》的规定，《婚姻法》对夫妻财产关系的规定属于特别规定，应当优先适用《婚姻法》的规定，因此夫妻之间财产（包括房产）赠与的约定无需经过物权变动手续，离婚时法院应当根据财产约定判决房产归受赠方所有。另一种观点认为，夫妻有关财产的约定合法有效，这一点并不否认，但《合同法》第186条明确规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。因此，尚未办理产权过户登记手续的房产赠与，赠与人可以撤销赠与。从审判实践的情况来看，在司法解释三出台前，虽然存在上述两种争议，同案异判现象也有，但对于一般以婚内财产约定形式将一方个人房产约定为共有或者另一方所有的情况，主流观点还是认为这是一种夫妻财产约定，而非一般的赠与，应当按照婚姻法的规定判决该财产约定对双方有约束力，并根据约定分割财产。但2011年8月12日，最高人民法院出台《婚姻法司法解释三》，该解释第6条提出了夫妻房产赠与的概念，规定：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第186条的规定处理。

这个解释的出台，可谓是一石激起千层浪。解释没有起到定纷止争的作用，一出来就受到了社会各界的质疑。理论界，华东政法大学的薛宁兰和许莉教授认为，该条规定将夫妻约定财产制与夫妻之间的赠与行为相混淆，既反映了审判人员对约定夫妻财产制度理解不够深入、准确，也凸显了我国约定财产制立法的不足。很多人质疑，夫妻间房产赠与可以任意撤销，那么夫妻间关于房产的财产约定还有实际意义吗？更有人直接提出，婚姻法第19条规定的夫妻可以将一方婚前财产约定为共有的情形，本质上就是一种赠与，最高院的该条解释违反了婚姻法的规定。在社会上，很多人特别是女性，认为最高院这样的规定对女方不利。男方在婚前答应赠与而且写了协议，离婚后反悔，法院不支持赠与的效力，损害了女方的利益，鼓励了男方的不诚信行为。司法实践当中，解释三出来后，同案异判现象依然存在。2012年北京晨报报道了一则案例，说刘先生比王女士年轻30岁，两人结婚前书面约定将刘先生现在居住的房屋中自己的份额赠与王女士。但结婚不到两年，刘先生跑到法院请求确认协议无效。北京房山法院经审理认为：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。本案中刘先生和王女士婚前签订的夫妻财产约定协议书，是双方真实意思的表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，因此协议有效。刘先生主张双方签订的财产约定协议无效，不符合合同法规定的几种合同无效的情形，因此法院不予支持。2012年2月24日，兰州晨报报道了一则婚前约定房产共有，离婚反悔输了官司的案例，说是男方婚前为俘获女友芳心，做出了“房产属于两人婚后共同财产”的承诺，并签订了婚前协议，谁知婚后一年两人就分居了。2011年3月，女方起诉男方要求离婚并分割房产。2012年2月23日，兰州中院终审判决两人离婚，财产按照协议约定进行分割。近日，家事法苑杨晓林律师又提供一则案例，该案中夫妻婚后所购房产，原登记在双方名下，后双方签署婚内协议书，约定该房屋归一人所有，法院经审理认为，双方基于家庭关系及婚姻情感作出处分共同财产的意思表示并非一方财产的单纯赠与行为，该协议应属于夫妻双方就共同财产权属进行约定，根据婚姻法第19条的规定，对双方具有约束力，无需履行物权变更手续，因此判决该房贵一方个人所有，但需给予对方一定的经济补偿款。上述三则案例第一则是认定协议有效，第二第三则是在认定协议有效的基础上，继而按照协议判决房产归属的案例。但婚姻法司法解释三出台后，审判实践中更多的是支持赠与方的撤销请求的，比如2012年4月16日环湖晨报报道了一例安徽巢湖法院的案例，2011年8月，陈某为准备结婚购买了一套婚房登记在陈某自己名下，2012年9月与刘某结婚，2012年12月，陈某向房产登记部门出具了一份房产约定，欲将名下房产转为夫妻共有，但在变更登记过程中，两人产生矛盾，陈某撤回了该申请，因此矛盾进一步恶化，2012年2月，陈某起诉妻子要求撤销该房产约定。法院审理后认为陈某出具的房产约定应认定为对刘某的赠与，在该房屋权利转移之前，陈某有权撤销。类似判决准予撤销赠与协议的判例天津、四川、江西、浙江等各地都有报道。

通过以上的分析，相信大家对于理论界、实务界关于夫妻房产约定协议的争议情形有了一定的了解。现实很混乱，律师怎么办？我个人认为，律师代理类似案件的诉讼业务，可以站在维护己方当事人利益角度出发，选择有利于自己的观点主张权利。但在代为起草此类协议的业务中，则应采取保守态度。不管个人是如何理解这个问题的，在婚姻法司法解释三第6条被改变之前，即使该条规定确有瑕疵，也要正视该条规定，在该条规定的框架下设计协议，最大限度维护好当事人合法权益。那么在婚姻法司法解释三第6条语境下，如何保障受赠方获得赠与财产的权利呢？

    首先，最保险的办法自然是建议当事人签订协议后马上或者尽快办理房产过户登记手续。根据婚姻法司法解释三第6条、合同法第186条，赠与财产交付后，除非出现《合同法》第192条的三项法定撤销事由，否则不能反悔。

但现实中，由于很多房产都有按揭，而很多银行又规定产权变更需要先还清按揭，所以客观上无法立即办理过户手续，这也是为什么有那么多的签了协议不过户的情况的主要原因。这时候如果受赠方逼着赠与方还清按揭去过户，无疑会增加夫妻甚至家庭矛盾。面对这种情况怎么办，第一个建议是将合同进行公证。因为根据合同法第186条第2款的规定，经过公证的赠与合同在赠与财产权利转移之前赠与人也不得撤销。这是比及时过户之外的第二保险的办法。

但是万一当事人在办理过户或者公证之前反悔怎么办呢？如何仅凭一份协议就能锁定赠与的房产归属呢？我们的建议是在合同里明确约定赠与人放弃行使任意撤销权。对此。最高人民法院出版的《婚姻法司法解释(三)理解与适用》有明确的论述：首先，赠与协议本身体现了夫妻间的意思自治，签约前赠与人经过慎重考虑，自愿放弃自已的产权，符合当事人有权在法律规定的范围内行使民事权利的规定，故应认定该协议有效，对赠与人具有约束力；其次，赠与人在协议中明确放弃任意撤消权的条款，属于自愿放弃自已的民事权利，应受到法律的保护。当受赠人据此请求继续履行赠与合同的，即使赠与房产未公证或未过户，人民法院也应予以支持。因此，在赠与协议中明确约定赠与人放弃行使任意撤销权，事先排除赠与人向法院起诉要求撤销赠与的权利，也不失为一种保障受赠人获得赠与房产的方法。

如果连这也做不到，怎么办呢？有人说那就还没结婚的干脆别结了，已经结婚的就离了吧。因为这就充分说明赠与方根本没什么赠与诚意了。但问题是结婚与离婚都不是一件简单的事情，有时候要考量的远不是一间房子的事情。在没办法万无一失的情况能否退而求其次呢？那么我的建议是在协议里明确体现赠与人赠与房产是基于道德义务，比如为了补偿另一方所做的牺牲，为了帮助另一方赡养老人等。因为根据合同法第186条的规定，具有道德义务性质的合同也是不能撤销的。当然这样的合同一旦产生争议，那么争议的焦点就是该赠与合同是不是基于道德义务性质的赠与合同。

除此之外，还有一个不保险的办法，那就是以夫妻财产约定的形式实现房产赠与。也就是说，协议名称不要写赠与协议，协议内容是对夫妻财产的约定，而不要出现赠与的表述。因为你写赠与协议，或者协议名称虽然是财产约定，但文中仍用赠与之类的表述，那么在现有的法律环境下，法官很有可能会直接适用司法解释第6条，判决准予撤销。但如果写夫妻财产约定，则法院还有一个判断的过程，这到底是一个赠与合同呢，还是一个夫妻财产约定。从前述案例可知，婚姻法司法解释三出来后，一方将个人房产约定为共有或者将共有房产约定为个人的，也有法院认定为是夫妻财产约定且根据约定分割夫妻财产的。在法院系统，持这种观点的法官应当也不止个别。2012年10月，上海市律协民委会举办的婚姻法司法解释三实施一周年的研讨会上，上海一中院的一个庭长也谈到，关于解释三第6条的适用，难点在于法院对于双方约定行为性质的认定上，即如何判断该行为是一种赠与行为还是一种夫妻财产约定的行为。（当然，根据最高院吴晓芳法官在2014年6月21日中国婚姻家事法事务论坛上的发言，其认为当事人根据婚姻法第19条进行夫妻财产约定，只要是一方将财产无偿给予另一方的，都应认定为赠与，都应按合同法第186条规定处理。）我也看到有律师建议，就算是财产约定，也不要将一方个人房产约定为另一方所有，而要约定为共有。理由在哪里呢？婚姻法司法解释三出台后，为了解释大家对第6条解释的质疑，特别是回应关于该条违反了婚姻法第19条规定的质疑，最高院民一庭杜万华庭长曾对此作过说明。他说我国婚姻法规定了三种夫妻财产约定的模式，即分别所有、共同共有、部分共同共有，并不包括将一方所有的财产约定为另一方所有的情形。将一方所有的财产约定为另一方所有，也就是夫妻之间的赠与行为，虽然达成了有效的协议，但因为未办理房屋变更登记手续，依照物权法的规定，房屋所有权尚未转移，根据合同法的规定，在房产转移之前可以撤销赠与。他想说明的是，婚姻法司法解释三第6条跟婚姻法19条不矛盾。那么根据杜庭长的说明，将一方所有的财产全部约定为另一方所有是赠与，但约定为共同共有就是婚姻法第九条规定的夫妻财产约定，对夫妻有约束力，离婚时应当根据该协议分割夫妻共同财产。但很显然，杜庭长的这个解释，似乎没有得到理论界的响应。在审判实践中，我个人也尚未看到有类似的判决思路，前文提到的安徽巢湖陈某刘某房产赠与纠纷案例中，协议将一方婚前财产约定为共有照样被判决撤销了。所以说最后这个办法是不得以而为之、没有办法的办法，提请各位谨慎采用。