本约与预约的概念在学术界耳熟能详，两者似乎截然不同，但在司法实践中,由于个案中合同的表现形式以及具体内容大不相同,造成了两者区分困难。在商品房买卖合同纠纷中,由于房价的不稳定以及诚信的普遍缺失，这一问题也显得较为突出。实践中众多的“认购书”“订购单”“意向书”等形式的协议,到底该如何做出判断？

2019年3月22日，浙江星韵律师事务所品牌活动“星韵讲堂”2019年第二期（总第二十三期）顺利开展，本期讲堂由星韵所陈颖实习律师带来主题为“预约合同与本约合同相关法律问题交流”的讲座，本所律师就此主题进行了深入探讨。

《最高院判例：少赔1.2亿，如何通过改变合同性质认定来减少赔偿额》一文在法律圈广泛传播。陈颖首先借着热点案件开篇，从案情简介、一二审判决理由及结果等方面为大家详细讲解了诺德公司与恒大地产集团关于股权转让纠纷一案。陈颖指出预约合同即将来成立一定契约之契约，系独立合同，订立预约合同的目的在于锁定交易或稳定交易机会，而违反预约合同须承担违约责任。在强制缔约方面，陈颖指出在理论界大部分认为可以强制缔约，包括德国、日本以及我国台湾地区均承认强制缔约，但因为存在法律和事实上的履行不能以及执行困难等现象的存在，我国实务界大部分认为不可以强制缔约，且该实务观点在12年之后更趋向一致。我国相关司法解释制定过程中对前述问题亦有过多次反复，直到第十二稿，采取删除规定的做法，以不表态的方式将该争议暂时搁置。陈颖以买卖合同为例，认为可以从是否需要另行签订买卖合同、是否直接发生交货付款义务等角度区分预约合同与本约合同。从案例中来，回案例中去，陈颖又为大家讲解到预约合同与本约合同的典型案例，并借用最高院再审法官的判词结尾，认定预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的合同，而是应综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。

精彩的讲课结束后，大家结合自身办案过程中的经历和心得就预约合同与本约合同的认定展开了激烈的讨论，在实务中确实尚未有统一的标准能够予以界定，而预约与本约合同法律关系的认定，对案件走向具有举足轻重的作用，亦具有较大的研究价值与空间。

文/吕越鹏

图/吕越鹏